我國的綠色建筑經過了逾十年的發展，即將迎來一個加速普及的時期，這個時期的特征可以概括為：不僅大量新建綠色建筑，而且同步推行老建筑、老舊小區的綠色化改造；不僅著重于單個建筑的綠色化設計、建造和運營，而且轉向小區、社區，甚至整個城鎮的綠色建筑集群的設計、建設和管理；不僅追求建筑的節能、耐用、適用，而且追求綠色建筑的低室內污染、超低能耗和生態景觀，即要從建筑的居住功能，轉向建筑的健康、美觀、更人性化。

這四個方面的轉型就意味著我國綠色建筑即將迎來快速并提質發展的新天地，這是每個行業人士都要把握的新機遇。為什么要強調老舊小區改造呢？中央城市工作會議提出了要進行“城市修補和生態修復”，并以此為手段解決老城區環境品質下降、空間秩序混亂等問題。因為在前30年快速發展的過程中，我國的城市規劃、建設、管理基本是粗放的，遺留了許許多多缺陷。但與傳統作法相區別的新思路是不必要再進行大拆大建，而是采取“城市修補”的辦法來消除隱患、改善人居環境，這符合綠色發展的大趨勢。

據不完全估算，我國城市有近四百億平方米的既有建筑，大約有二分之一必須進行各種各樣的修補改造。除了不少缺陷需要修補之外，還必須使這些建筑適合老年化時代的需求、符合綠色發展的要求。據粗略估算，上述改造能夠產生十多萬億的新投資需求，能迅速帶動眾多相關行業的消費和供給，形成新經濟增長點、緩解經濟下行壓力。而這些新投資需求在發改委傳統投資單子上是沒有的，完全是新的供給式的投資需求。

以綠色化改造和宜居為目標，以城市修補來替代傳統的大拆大建，對城市老舊小區推行有機更新，能夠大幅度節能減排。綠色化改造能夠使百姓的生活更美好，使城市更美麗、更宜居、發展更可持續，這是我們最終的出發點。

可把老舊小區綠色改造項目分成兩類，第一類是必須要進行改造的項目，稱之為：必備項目。第二類就是居民可以選擇進行改造的項目，稱之為：拓展項目。

二、老舊小區改造拓展項目

第一項拓展項目，社區綠化和建筑外墻的綠化。

對比同一個地點拍的這兩張照片，一張是紅外照，一張是普通照，在綠樹較為密集的地點，紅外圖上紅色斑塊明顯少些，說明此處環境溫度較低。綠樹比較稀疏的地方，相應的地表溫度就較高，可相差8度左右甚至更高的溫差。可以想象一下，8度的地表溫差對空調使用的影響有多大？簡單的小區綠化對節能減排效果影響巨大，這說明完全可以通過花草喬木合理搭配、以喬為主進行小區綠化，最低成本地消除熱島效應。

我國許多城市里居民都喜歡栽種高大的喬木，按照我國文化傳統住宅附近的喬木最好是落葉的，能產生四季變化的景觀和冬暖夏涼的效果，而且可以產生碳中和效應。除此以外，每棵大樹每年吸附灰塵達到一百公斤左右，有利于減少霧霾和增加生物多樣性。

第二項拓展項目，增加社區對外的通道。

前段時間網絡媒體對“推到封閉小區圍墻”炒得很熱，但很多老舊小區是由樓宇圍合而成、其實是無墻可推。比如說屬典型老舊小區的建設部大院，每一邊長約六百米，只有一個出入口。對建設部大院沒有圍墻可推怎么辦？合理化建議是通過整體合理設計，再增加三個步行、自行車或車輛出入口，通過對老舊小區增加出入口的改造，對方便居民出行、避災和增加消防車通道等都可以帶來明顯好處，使得小區周邊的交通毛細管更加通暢。以建設部大院來說，增加三個出入口就可以達成對外通道的增加和方便群眾出行，以及避災功能的改善。

第三項拓展項目，海綿社區整體設計改造。

這方面涉及的項目較多，如屋頂綠化加太陽能、對原有綠地通過不移栽樹木的情況改建成下凹式的滲水綠地、對原有小區道路改造成透水路面和停車場加裝滲水池收集雨水等，從而使地下水與地表水很好地溝通，起到既節約用水、下滲雨水、減少污染、又能美化社區環境的多重作用。

第四項拓展項目，統一加裝遮陽窗。

實踐證明，對住宅外墻窗戶的外遮陽改造節能效果非常好。我國大多數城市夏天都非常熱，不管是南方還是北方，夏天都有朝南、朝西向窗戶遮陽問題。從圖17所提供的數據來看，通過建筑外遮陽比用Low-E玻璃改造具有好得多的節能效果和性價比。一般來說，通過外遮陽的改造可達到節約空調能耗50%的效果。特別是炎熱地區加裝外遮陽，同時也增強了住宅防盜性能和建筑的美感。在北方地區特殊設計的外遮陽還可以起到保溫作用。

第五項拓展項目，廚房油煙集中過濾。

隨著我國對化工、發電、交通項目空氣污染的有效控制，十年以后或者不到十年的時間內，居民廚房油煙對PM2.5的貢獻將日益突出，而且這種污染是就近排放的、對居民的健康影響不少。當前城市PM2.5污染主要的貢獻是燃煤和交通，但如果當燃煤和交通空氣污染得到有效控制以后，減少居民廚房油煙的緊迫性就會相應提高。

幾十年前蔣介石的夫人宋美齡曾經居住在美國紐約，她的家族有三十多人，每天都因中國方式炒菜，經常被鄰居投訴廚房油煙排放污染太大。國人的烹調方式帶來了對周邊以及相鄰地區PM2.5的貢獻，這是現實就近的空氣污染。對每幢住宅或食堂廚房的油煙機進行集中過濾處理，或統一安裝帶有濾芯的抽排油煙機，有利于我們攻克PM2.5最后一個“堡壘”。

第六項拓展項目，老舊樓宇空曠場地的綜合利用。

城市許多七八十年代的老舊小區比較空曠，空間利用率比較低，可以采取逐步改造的模式，適當增加建筑容積率（圖20）。可以利用增加的容積率補償其他用戶損失，比如說消除裝電梯對底層居民的影響，或者用停車庫為裝了電梯的底層用戶損失進行補償。也可以利用新增加的樓宇面積來設置小區養生、養老和文體活動場所等。使得小區居民生活更綠色、環保、健康。

第七項拓展項目，美化社區。

社區不僅是一個居住的地方，當人們退出工作崗位的時候， 24小時都生活在社區，社區應當成為一個人們肉體和靈魂都向往的地方，應該是詩意居住的場所。通過老舊小區美化、綠化，或歷史、文化的傳承或改造，增強社區居民的認同感、自豪感，使社區居民有一種家園般的歸屬感，塑造一種安定、舒適和賞心悅目的居住環境。如果城市小區的每一條小道都能夠綠草茵茵，每處都有繁華、多樣化的景觀、都能感受歷史文化的熏陶。我們就可以把自己的生活環境裝扮的更美，社區——這一基層的社會細胞就更加的穩固、更有凝聚力、更有魅力。美麗中國建設，難點在城市。美麗城市建設，關鍵在社區。

第八項拓展項目，基于節能減排的綠色物業管理和智慧社區。

可通過推廣無線抄表、在線交費和每單元節水節能可視化和獎勵、建立社區內專業技術人才志愿者服務網等等網絡化服務等措施，既可以人盡其才，又可以促使節能減排、便利民眾生活。將來養老、老年的護理和醫療都通過網絡來進行。由此可見，綠色物業管理是一個新興的巨大產業，中國城科會開發了綠色建筑標識在線評審系統，在線可以評審和進行申報，使社區綠色化改造變得簡單、廉價、方便民眾參與。

綠色建筑的普及通過可視化感知的手段，讓每幢綠色建筑每個居民單元的節能、節水效果和環境質量都可視化、數據化，這樣就可以激勵用戶節能節水的積極性而達到節約15%的效果。每個改造后的住戶都可成為網絡的一個節點，通過綠色建筑管理診斷網絡，可有效整合技術專家資源隨時對每個綠色建筑進行網上會診，使老舊小區綠色化改造發揮出節能減排最大的潛能，進一步促進小區“四節一環保”的實效。通過大數據、物聯網、BIM及云平臺等新技術，可使得小區更加綠色、居民生活更適宜、便利。

三、小結

值得指出的是，城市老舊小區屬公共空間和公共品與私有空間和個人產權復雜交融的區域，無論是上述近十項“必要改造項目”，還是“拓展項目”的推行都會遭遇“眾口難調”而受阻。例如，無電梯的老舊住宅加裝電梯是件好事，但也是難事。不僅不同樓層的住戶對加裝電梯的需求不同，統一認識往往比較困難。同時，老舊住宅小區樓宇間距一般比較小，增設附加電梯也會多少影響周邊樓宇住戶的日照、通風、視線、停車、通行等諸多方面，容易產生鄰里糾紛。目前，國內出臺加裝電梯政策的城市主要有三種共同決策類型：一是單元業主“全體簽字同意”制。但從實際實施情況來看，由于底層業主反對而導致“舉步艱難”。二是單元業主“三分之二簽字同意+公示”。廈門、福州、廣州采取了這種做法，這三個城市正是此項工作推進較好的城市。三是按幢的“三分之二業主簽字同意”制，目前，只有上海這樣規定，但實施進度也不理想。

浙江省新出臺的《意見》指出“加裝電梯的服務范圍內產權所有人應當自主或委托社區組織主持，依照《物權法》第七十六條規定就加裝電梯方案和電梯維護管理等有關問題進行充分協商，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意并簽訂協議，同時妥善處理好住宅周邊相鄰關系”。

事實上不僅附加電梯安裝、而且增設立體停車庫、統一改裝外凸“防盜窗”、外墻粉刷、保溫改造、屋頂加裝太陽能光電光熱一體化設施、供熱計量和地下老舊管網改造等等都涉及多數人利益與少數人利益失調和沖突的問題，都需要“政府主導”加“群眾多數主體”加“利益補償”來協同推進。既不可草率一刀切政府說了算，也不可事事都得“全體業主簽字贊同方可實施”使綠色化改造難以啟動。

由此可見，在實施老舊小區綠色化改造全過程中要注重把握以下幾點：

一、對老舊小區的改造，可采用編制菜單式的整體項目規劃，規劃的編制過程應動員全體小區居民踴躍參與獻計獻策。自己的家園自己參與設計改造。國人歷來崇尚“眼見為實”，通過發揮老舊小區改造的示范效應，讓其它沒有改造的小區老百姓參觀學習，讓他們看到改造好了的小區能讓居民生活環境的實際變化。這樣就能極大地調動民眾支持和參與老舊小區綠色化改造的積極性。

二、老舊小區的綠色化改造意味著許多技術創新和體制改革，不少舊住宅和建筑的標準一般都不是針對小區的，這些標準不可能滿足于老舊小區的綠色化改造，要及時編制新的標準、符合新的需求，不是拘泥于某些不合時宜的舊標準、或受其約束。

三、要集成綠色技術的疊加效應，產生一加一等于二的整體效應，需要通過互聯網和物聯網進行綠色單元各方面調控，使各種分布式綠色設施協同工作，最大限度發揮綜合性節能減排效應。智能小區設計首先要滿足小區節能減排的要求，再疊加其他便民利民的信息化功能。

四、改造后的小區要及時建立、健全長效管理機制。小區改造前期就可采取PPP模式、物業管理創新模式。因為傳統小區物業管理只是負責清潔、綠化、保安，現在涉及到綠色、健康、節能減排許多新的技術和設施的營運，這些新科技、新設施都要進行精心的保養、維護和使用。這需要綠色物業管理模式的創新，這也意味著會形成一個巨大的綠色新產業。當地政府應按照屬地管理的原則，加強這方面的指導幫助，以期同步推進。

五、集中各級政府的節能減排各類補貼，加快推動老舊小區綠色化改造。我國約有住宅大維修基金五千多億躺在各地銀行賬上沒發揮作用。對受益面較小的改造項目如附加電梯、小型立體停車庫、戶用節水中水、節能器具等都可單獨采用集資采購或公積金支出補償等方式。老舊小區綠色化改造需要各方面合力推進。老舊小區改造中政府推動力最為重要，此項改造可以產生巨大的二氧化碳減排的整體效應，也可以通過碳市場來部分補償。六、通過評定綠色舊宅和舊小區改造星級標準，使得居民對改造后的小區有更大的認同感、獲得感。十五萬億新投資領域也意味著綠色建筑供給側改革大有作為，使科技人員的創新、創業精神有利于百姓生活質量的優化和節能減排工作的有效推進有機結合。通過老舊小區改造的途徑來加快發展綠色建筑不僅是為了當代人們生活的更好，也為了下一代人在地球上用有限的資源過更加綠色、更加富足、更加幸福的生活。